Gustavo Cardozo
Vicepresident primer de Prologis Iberia
Com va ser l’any 2015 per Prologis, quins índexs van aconseguir d’ocupació i de contractació d’espais?
2015 va ser un any positiu per a Prologis, tant a nivell global com a nivell local. Pel que fa a la taxa d’ocupació dels nostres parcs logístics, globalment va ser de l’ordre 97% i a Espanya va assolir el 95,3%. Aquestes xifres van fer que superéssim amb escreix l’objectiu que ens havíem marcat a principis d’any, que era d’un 92% o 93%.
El resultat positiu va ser a causa de que vam tenir una gran activitat en noves contractacions, signant gairebé 125.000 metres quadrats de nous lloguers, acompanyat això d’un alt nivell de renovació de lloguers que vencien l’any passat.
Quines adquisicions es van sumar a la cartera de Prologis a Espanya?
2015 també va ser un bon any si parlem d’adquisicions, atès que Prologis va comprar un parc de 27.300 metres quadrats, amb dues naus, a la localitat barcelonina de Fogars de la Selva. A més, estem a punt de formalitzar la compra d’una nau a la CIM Vallès.
D’altra banda, Prologis està avançant en les obres d’urbanització de la primera fase del Prologis Park Sant Fernando a Madrid, que suposa posar al mercat 90.000 metres quadrats d’edificabilitat.
Amb aquestes i altres adquisicions, Prologis Espanya compta actualment amb una cartera de 38 immobles logístics i una mica més de 854.000 metres quadrats.
I fora de Barcelona o Madrid, què desenvolupaments té Prologis?
Actualment, Prologis disposa de sòl a València, a Massalavés, i creiem que ja s’estan començant a donar les condicions de demanda en aquest mercat perquè tenim un parell d’operadors interessats en ubicar-se aquí; probablement aquestes operacions es materialitzaran al llarg d’aquest any.
Quines han estat les operacions més significatives que ha tancat Prologis darrerament?
Les principals operacions que vam tancar al llarg de l’any passat i principis d’aquest van ser els 18.440 metres quadrats per Jevaso, els 13.400 per TNT Express i els 11.000 per Coral Transports & Stocks.
Altres operacions que s’han dut a terme han estat a les Franqueses del Vallès i a Subirats del Penedès, a Barcelona, i a Tarancón, a Madrid.
Quina tipologia de clients són els que actualment demanden més metres quadrats?
Estem detectant que el sector del comerç electrònic és un dels més actius en demanda de naus logístiques i nombre de metres quadrats. Sense anar més lluny, gran part dels 125.000 metres quadrats que vam tancar l’any passat, un 70% tenen un vincle directe amb el comerç electrònic perquè és un sector que està creixent. I pensem que aquesta demanda anirà creixent de forma paral·lela a l’increment de les vendes on-line.
La demanda de sòl i naus logístiques a Barcelona es concentra essencialment a la primera corona, zona en la qual hi ha poc espai logístic disponible. Quines creu que seran les ubicacions de futur per a les empreses que demanin noves o majors plataformes logístiques?
És cert que hi ha poc sòl disponible per absorbir la demanda que segurament hi haurà en els propers anys. És per això que un dels objectius de Prologis, encara que existeixen poques opcions, és buscar sòl, especialment a la primera corona de Barcelona, que és la zona que té una major demanda. Si aquesta creix per sobre de l’oferta a la primera corona, pot ser que tornem a veure el que ja va succeir abans de la crisi: que les empreses van acabar situant-se en altres zones o regions perquè aquí no hi havia espai.
Des de la perspectiva d’un inversor privat com Prologis, hauria de ser l’administració pública de Catalunya la que s’esforcés a generar sòl el més aviat possible i posar-lo a disposició, a preus raonables, de les empreses que tinguin projectes viables, duradors i que siguin sostenibles en el temps, és a dir, que cal evitar a tota costa els projectes merament especulatius.
De tota manera, a Barcelona hi ha encara una taxa de disponibilitat de sòl logístic del 7% o 8%, i a Madrid aquest índex és del 10%, motiu pel qual aquesta oferta serà suficient per absorbir la demanda que hi pugui haver a curt i mitjà termini.
Les principals operacions de Prologis continuen sent sota la modalitat de “claus en mà”?
Excepte alguns projectes aïllats i relativament petits que hem tancat, en els últims anys la majoria d’operacions que ha fet Prologis han estat sota la modalitat de claus en mà. És a dir, que la producció massiva de metres quadrats que hi va haver durant la primera dècada del segle XXI, que eren a risc, no s’està produint i bàsicament és degut al fet que ara l’inversor és molt més disciplinat i no pot ni vol córrer riscos.
Arran de la crisi, el preu del metre quadrat va començar a baixar; ara que el mercat s’està recuperant i hi ha més demanda, com està evolucionant el preu del sòl logístic?
En els anys de crisi la demanda va caure i l’oferta va créixer, quedant disponible el 30% del parc logístic, la qual cosa va generar una caiguda del preu del metre quadrat. Ara observem que està començant a haver-hi un augment de la demanda i que l’oferta es manté, la qual cosa està generant que els preus pugin, encara que lleugerament.
Per exemple, a Barcelona es comença a fer evident una pujada del preu del metre quadrat logístic perquè la demanda està augmentant i l’oferta de sòl és la que és.
També a nivell mundial des de Prologis estem veient una recuperació del 6% en les rendes, i en altres mercats, com per exemple en alguna zona d’Estats Units amb molta demanda però poca oferta, els preus estan augmentant entre un 10% i un 12% anualment.
Entenem que això, igual que ja està succeint en alguns països europeus, també es replicarà a Espanya, a Madrid i Barcelona, pels mateixos motius: la demanda creix però l’oferta no ho fa al mateix ritme, la qual cosa generarà una recuperació de les rendes.
Prologis és una de les cent empreses més sostenibles del món i per setè any consecutiu ha estat inclosa en l’índex Corporate Knights. Què vol dir això i quines accions porta a terme Prologis en aquest àmbit?
El fet que Prologis estigui inclosa en l’índex Corporate Knights és un factor de competitivitat per a la companyia i forma part de la nostra política de Responsabilitat Social Corporativa.
Som innovadors i cada vegada fem un major èmfasi en els aspectes mediambientals vinculats a la nostra activitat i als nostres desenvolupaments logístics perquè permanentment estem introduint nous elements en el disseny i en la construcció de les nostres naus. En aquestes apliquem les noves tecnologies que apareixen perquè contribueixen a minimitzar l’impacte i la petjada de carboni en els nostres parcs i en l’operativa que desenvolupen els clients a les instal·lacions de Prologis.
Gran part dels inversions de Prologis comparteixen també aquesta sensibilitat mediambiental, la qual cosa ens ajuda a captar capital per materialitzar noves inversions.
Els desenvolupament de Prologis que són mediambientalment sostenibles, són més cars per al client?
En principi, els desenvolupaments de Prologis no suposen haver de fer un major desemborsament econòmic per als clients. En canvi podem assegurar que, des d’un principi, hi ha importants estalvis, per exemple en energia, i que són estalvis tangibles i valorables que els clients valoren molt.
Així mateix, a Prologis cada vegada ens trobem amb més clients que estan adoptant aquest tipus d’iniciatives mediambientals perquè també l’hi exigeixen els seus respectius clients. Tot és una cadena que va en benefici del món en què vivim.
De cara al 2016, quins són els principals objectius de Prologis España
El nostre objectiu és seguir creixent pel que fa a taxa d’ocupació, mantenint o superant la qual vam registrar el 2015.
I, d’altra banda, esperem poder invertir en algun projecte interessant. Afortunadament en el mercat espanyol tenim un alt nivell de credibilitat i hem demostrat que, fins i tot en períodes de crisi, apostem per invertir a Espanya, i especialment a Catalunya, on hem realitzat la major inversió dels últims anys.
Treballarem per seguir creixent a través d’adquisicions a tercers i a través de nous desenvolupaments, però amb cautela i basant-nos en la nostra experiència a nivell local i global.
