Gustavo Cardozo

Vicepresidente Primero de Prologis Iberia

¿Cómo fue el año 2015 para Prologis, qué índices alcanzaron de ocupación y de contratación de espacios?

2015 fue un año positivo para Prologis, tanto a nivel global como a nivel local. Por lo que respecta a la tasa de ocupación de nuestros parques logísticos, globalmente fueron del orden 97% y en España alcanzaron el 95,3%. Estas cifras hicieron que superáramos con creces el objetivo que nos habíamos marcado a principios de año, que era de un 92% o 93%.

El resultado positivo fue debido a que tuvimos una gran actividad en nuevas contrataciones, firmando casi 125.000 metros cuadrados de nuevos alquileres, acompañado ello de un alto nivel de renovación de alquileres que vencían el año pasado.

¿Qué adquisiciones se sumaron a la cartera de Prologis en España?

2015 también fue un buen año si hablamos de adquisiciones, dado que Prologis compró un parque de 27.300 metros cuadrados, con dos naves, en la localidad barcelonesa de Fogars de la Selva. Además, estamos a punto de formalizar la compra de una nave en la CIM Vallés.

Por otro lado, Prologis está avanzando en las obras de urbanización de la primera fase del Prologis Park San Fernando en Madrid, que supone poner en el mercado 90.000 metros cuadrados de edificabilidad.

Con estas y otras adquisiciones, Prologis España cuenta actualmente con una cartera de 38 inmuebles logísticos y algo más de 854.000 metros cuadrados.

Y fuera de Barcelona o Madrid, ¿qué desarrollos tiene Prologis?

Actualmente, Prologis dispone de suelo en Valencia, en Massalavés, y creemos que ya se están empezando a dar las condiciones de demanda en este mercado porque tenemos un par de operadores interesados en ubicarse aquí; probablemente estas operaciones se materializarán a lo largo de este año.

¿Cuáles han sido las operaciones más significativas que ha cerrado Prologis últimamente?

Las principales operaciones que cerramos a lo largo del año pasado y principios de este fueron los 18.440 metros cuadrados para Jevaso, los 13.400 para TNT Express y los 11.000 para Coral Transports & Stocks.

Otras operaciones que se han llevado a cabo han sido en Les Franqueses del Vallès y en Subirats del Penedès, en Barcelona, y en Tarancón, en Madrid.

Qué tipología de clientes son los que actualmente demandan más metros cuadrados?

Estamos detectando que el sector del e-commerce es uno de los más activos en demanda de naves logísticas y número de metros cuadrados. Sin ir más lejos, gran parte de los 125.000 metros cuadrados que cerramos el año pasado, un 70% tienen un vínculo directo con el e-commerce porque es un sector que está creciendo. Y pensamos que esta demanda irá creciendo de forma paralela al incremento de las ventas on-line.

La demanda de suelo y naves logísticas en Barcelona se concentra esencialmente en la primera corona, zona en la que hay poco espacio logístico disponible. ¿Cuáles cree que van a ser las ubicaciones de futuro para las empresas que demanden nuevas o mayores plataformas logísticas?

Es cierto que hay poco suelodisponible para absorber la demanda que seguramente habrá en los próximos años. Es por ello que uno de los objetivos de Prologis, aunque existen pocas opciones, es buscar suelo, especialmente en la primera corona de Barcelona, que es la zona que tiene una mayor demanda. Si ésta crece por encima de la oferta en la primera corona, puede que volvamos a ver lo que ya sucedió antes de la crisis: que las empresas terminaron ubicándose en otras zonas o regiones porque aquí no había espacio.

Desde la perspectiva de un inversor privado como Prologis, debería ser la administración pública de Cataluña la que se esforzara en generar suelo lo antes posible y ponerlo a disposición, a precios razonables, de las empresas que tengan proyectos viables, duraderos y que sean sostenibles en el tiempo, es decir, que deben evitarse a toda costa los proyectos meramente especulativos.

De todas formas, en Barcelona hay todavía una tasa de disponibilidad de suelo logístico del 7% u 8%, y en Madrid este índice es del 10%, motivo por el cual esta oferta será suficiente para absorber la demanda que pueda haber a corto y medio plazo.

Las principales operaciones de Prologis continúan siendo bajo la modalidad de “llaves en mano”?

Salvo algunos proyectos aislados y relativamente pequeños que hemos cerrado, en los últimos años la mayoría de operaciones que ha hecho Prologis han sido bajo la modalidad de llaves en mano. Es decir, que la producción masiva de metros cuadrados que hubo durante la primera década del siglo XXI, que eran a riesgo, no se está produciendo y básicamente es debido a que ahora el inversor es mucho más disciplinado y no puede ni quiere correr riesgos.

A raíz de la crisis, el precio del metro cuadrado empezó a descender; ahora que el mercado se está recuperando y hay más demanda, ¿cómo está evolucionando el precio del suelo logístico?

En los años de crisis la demanda cayó y la oferta creció, quedando disponible el 30% del parque logístico, lo cual generó una caída del precio del metro cuadrado. Ahora observamos que está empezando a haber un aumento de la demanda y que la oferta se mantiene, lo cual está generando que los precios suban, aunque ligeramente.

Por ejemplo, en Barcelona se empieza a hacer evidente una subida del precio del metro cuadrado logístico porque la demanda está aumentando y la oferta de suelo es la que es.

También a nivel mundial desde Prologis estamos viendo una recuperación del 6% en las rentas, y en otros mercados, como por ejemplo en alguna zona de Estados Unidos con mucha demanda pero poca oferta, los precios están aumentando entre un 10% y un 12% anualmente.

Entendemos que esto, al igual que ya está sucediendo en algunos países europeos, también se va a replicar en España, en Madrid y Barcelona, por los mismos motivos: la demanda crece pero la oferta no lo hace al mismo ritmo, lo cual generará una recuperación de las rentas.

Prologis es una de las cien empresas más sostenibles del mundo y por séptimo año consecutivo ha estado incluida en el índice Corporate Knights. Qué significa esto y qué acciones lleva a cabo Prologis en este ámbito?

El hecho de que Prologis esté incluida en el índice Corporate Knights es un factor de competitividad para la compañía y forma parte de nuestra política de Responsabilidad Social Corporativa.

Somos innovadores y cada vez hacemos un mayor hincapié en los aspectos medioambientales vinculados a nuestra actividad y a nuestros desarrollos logísticos porque permanentemente estamos introduciendo nuevos elementos en el diseño y en la construcción de nuestras naves. En éstas aplicamos las nuevas tecnologías que aparecen porque contribuyen a minimizar el impacto y la huella de carbono en nuestros parques y en la operativa que desarrollan los clientes en las instalaciones de Prologis.

Gran parte de los inversiones de Prologis comparten también esta sensibilidad medioambiental, lo cual nos ayuda a captar capital para materializar nuevas inversiones.

Los desarrollo de Prologis que son medioambientalmente sostenibles, ¿son más caros para el cliente?

En principio, los desarrollos de Prologis no suponen tener que hacer un mayor desembolso económico para los clientes. En cambio podemos asegurar que, desde un principio, existen importantes ahorros, por ejemplo en energía, y que son ahorros tangibles y valorables que los clientes valoran mucho.

Asimismo, en Prologis cada vez nos encontramos con más clientes que están adoptando este tipo de iniciativas medioambientales porque también se lo exigen sus respectivos clientes. Todo es una cadena que va en beneficio del mundo en que vivimos.

De cara al 2016, cuáles son los principales objetivos de Prologis España

Nuestro objetivo es seguir creciendo en cuanto a tasa de ocupación, manteniendo o superando la que registramos en 2015.

Y, por otro lado, esperamos poder invertir en algún proyecto interesante. Afortunadamente en el mercado español tenemos un alto nivel de credibilidad y hemos demostrado que, incluso en períodos de crisis, apostamos por invertir en España, y especialmente en Cataluña, en donde hemos realizado la mayor inversión de los últimos años.

Trabajaremos para seguir creciendo a través de adquisiciones a terceros y a través de nuevos desarrollos, pero con cautela y basándonos en nuestra experiencia a nivel local y global.