En octubre del 2023, Catalunya contaba con una superficie total construida de naves logísticas de 9,8 millones de m². De estos, solo hay un 4,4% disponible. Se trata de 427.000 m² repartidos en un 10,13% de la tercera corona, un 4,52% de la segunda, un 2,96% en la primera y solo un 0,13% en la zona centro.

La previsión es que el 2023 cierre con 780.000 metros cuadrados extra de superficie logística, con un 60% de este nuevo stock concentrado en la tercera corona.

Demanda activa, pero “cauta”

A pesar de que la demanda sigue muy activa, tanto por parte de los operadores logísticos como por parte de los usuarios finales, la toma de decisiones en el 2023 se ha ralentizado como consecuencia del contexto macroeconómico actual.

Los sectores más activos en cuanto a demanda en el 2023 han sido los relacionados con la alimentación, la automoción, los componentes industriales y la distribución

Esta ralentización se ha dejado notar en el nivel de absorción, que alcanzará los 500.000 m² a cierre de año, por debajo del año pasado, pero todavía por encima de la media histórica.

El 12,9% de esta absorción se ha concentrado en la zona centro; el 38,8% en la primera corona (con una superficie media contratada de prácticamente 9.000 m²); el 18% en la segunda corona, con una superficie media de 7.700 m²; y el 30,5% en la tercera corona, con una superficie media de 15.000 m².

Tal como ha señalado Gloria Valverde, “la segunda y tercera corona han ido cogiendo mayor cuota en los últimos años y prevemos que seguirán consolidándose gracias a su oferta de calidad, precios más competitivos y buenas comunicaciones”.

Concretamente, los sectores más activos en cuanto a demanda en el 2023 han sido los relacionados con la alimentación, la automoción, los componentes industriales y la distribución.

Crecimiento de las rentas

Debido al incremento de costes generalizados (subida en el precio de los materiales de construcción, aumento de los tipos de interés, etc.), las rentas en el sector logístico han experimentado subidas de entre el 5% y el 10% en todas las áreas del mercado catalán.

Mercado de inversión y corrección de la rentabilidad

El volumen total de transacciones a cierre del tercer trimestre de 2023 en el segmento logístico español se sitúa alrededor de los 1.000 millones de euros, de los cuales un 23% se corresponde a Catalunya.

En el 2023 “se han firmado más operaciones core+ y value add, gracias a que son estructuras en las que la aportación de valor en el transcurso de la operación puede ofrecer mejores retornos”

En relación con la rentabilidad, los datos de Savills reflejan una ligera diferencia del 5% entre los mercados de Barcelona y de Madrid para las operaciones prime.

Asimismo, desde la consultora señalan que en el 2023 “se han firmado más operaciones core+ y value add, gracias a que son estructuras en las que la aportación de valor en el transcurso de la operación puede ofrecer mejores retornos”.

La contribución del sector logístico a la industria

Los profesionales reunidos por Savills también han puesto en valor la simbiosis existente entre el inmologístico y el sector industrial en Catalunya. “La industria, cada vez más sofisticada con tecnologías punteras y necesidades muy específicas, requiere nuevos activos logísticos que le den servicio y respondan a las necesidades actuales, con una tendencia creciente a trabajar en proyectos llave en mano”, detalla Savills. Esta relación puede observarse, por ejemplo, en la reindustrialización de la antigua fábrica de Nissan.

Los expertos siguen reclamando una mayor sensibilidad y colaboración público-privada para continuar impulsando proyectos diferenciales

Una necesaria mayor colaboración público-privada

El peso del sector inmologístico en Catalunya acapara el 12,14% del total de la inversión en Real Estate. Los expertos reunidos por Savills valoran su contribución a la economía a través de proyectos que generan empleo y dinamizan áreas geográficas a través de la construcción de naves con tecnología punta y soluciones innovadoras en materia de sostenibilidad.

Los expertos observan un cambio de paradigma en la percepción del mercado logístico, pero siguen reclamando una mayor sensibilidad y colaboración público-privada para continuar impulsando proyectos diferenciales.

Los criterios ESG, cada vez más frecuentes

Los expertos coinciden en que la aplicación de criterios ESG (environmental, social and governance) es una realidad “ineludible” en los proyectos logísticos actuales.

Se exponen como ejemplos el reaprovechamiento de materiales que se desprenden de los derribos de naves obsoletas para construir nuevos activos, o a través del uso de materiales no contaminantes.

También, la apuesta por lo social y la gobernanza, aplicando soluciones que ponen al usuario en el foco para ayudar a atraer y fidelizar el talento (por ejemplo, incorporando instalaciones y servicios para mejorar el bienestar de los empleados), o con la integración de los proyectos en el territorio, generando a su vez un impacto positivo en la comunidad donde son instalados.

“El mercado logístico catalán sigue siendo un polo de atracción para los operadores gracias a su ubicación estratégica en el Sur de Europa, además de una necesidad para la industria en la región”

Previsiones para el 2024

Según los analistas de Savills, el mercado logístico catalán en el 2024 se caracterizará por tener una demanda activa y estable y por una consolidación de las rentas, con algunos ajustes al alza en zonas con gran escasez de oferta.

También se espera ver nuevos desarrollos, sobre todo a nivel de suelo, y una cierta reactivación de la inversión, siempre y cuando la evolución de los tipos de interés se estabilice. Para los expertos, “el mercado logístico catalán sigue siendo un polo de atracción para los operadores gracias a su ubicación estratégica en el Sur de Europa, además de una necesidad para la industria en la región”.