David Oliva

Director de Industrial y Logística de CBRE en Barcelona

¿Cuál es la situación actual del mercado inmologístico en España y, especialmente, en Cataluña?

El sector logístico español ha registrado un récord de contratación e inversión acumulada a cierre del tercer trimestre de 2022. Este mercado ha alcanzado un take-up de más de 2.000.000 metros cuadrados entre enero y septiembre, un 8% más que el mismo periodo del año anterior y la mayor cifra registrada hasta la fecha. El sector también ha registrado cifras récord de volúmenes de inversión, con un total de 2.058 millones de euros acumulados hasta el tercer trimestre, un 24% más que el mismo periodo de 2021.

La tasa de desocupación del mercado logístico catalán ha bajado en 2022, especialmente en la primera corona metropolitana, donde no alcanza un 1%. En la segunda corona se sitúa en un 3,9% y en la tercera corona se encuentra en 7,9%. Como consecuencia de esta elevada demanda, junto con el descenso de oferta disponible ha impulsado hasta un 7% las rentas ‘prime’ hasta septiembre en el mercado logístico catalán.

¿Cómo se espera que evolucione la demanda de naves logísticas de cara al próximo año?

De cara al próximo año, la falta de disponibilidad logística en suelo catalán provocará el impulso de dos modalidades. En primer lugar, predominará la demanda de los proyectos llave en mano. Esto sin duda, seguirá incrementando la personalización de las naves y es que cada vez más, los operadores y ‘retailers’ piden naves de última generación que cuenten también con certificados de sostenibilidad, placas solares o cargadores de vehículos eléctricos para reducir la huella de carbono.

Por otro lado, también veremos un gran aumento de las naves multinivel. La promoción de este tipo de proyectos, generalmente de entre 21 metros y 24 metros de altura, ya comienzan a estar muy presentes en la primera corona de Barcelona. Estos proyectos son una realidad en mercados como Japón, Francia o Reino Unido, ya que permiten maximizar el uso del suelo disponible en ubicaciones interesantes para los operadores logísticos.

¿Qué tipo de activos/instalaciones son las más demandas y para qué tipo de actividades?

Durante 2022, las plataformas más demandas han sido las de distribución de última milla y las vinculadas al e-commerce. Nuestra previsión es que esta tendencia se mantenga de cara los próximos años, con un aumento también en la contratación de superficie logística vinculada a la gran distribución de alimentación y textil.

En relación con la logística de última milla, especialmente la vinculada al e-commerce, y dada la falta de espacio en las grandes ciudades, qué tipo de naves/soluciones demandan los operadores?

La tasa de penetración del e-commerce en España ha pasado del 3,5% en 2015 a cerca del 11% en 2021. Como consecuencia, el comercio electrónico ha incrementado exponencialmente la contratación logística y, en este contexto, Barcelona se ha consolidado como uno de los principales hubs logísticos del sur de Europa. El incremento de la contratación en la ciudad ha provocado una tasa de disponibilidad por debajo del 3%.

De nuevo, una de las tendencias que responde a esta situación son las construcciones de naves multinivel y Barcelona es pionera en este tipo de construcción. La falta de suelo supone también la reconversión de ubicaciones industriales en espacios logísticos y, en Estados Unidos, ya se observa también la transformación de antiguos centros comerciales en desuso en espacios logísticos.

¿Qué papel juega la Administración pública a la hora de promocionar suelo para usos logísticos?

Cada vez más se está trabajando junto con las administraciones públicas y empresas privadas, que ven en la logística una actividad de valor añadido, necesaria para la creación de riqueza y puestos de trabajo. Precisamente por este motivo, es imprescindible suministrar y tener voluntad de crear nuevo suelo industrial de gran formato para dar cobertura a la gran demanda que hay en este momento.

¿Cómo pueden despejarse las reticencias sociales a la puesta en marcha de nuevas actividades logísticas en los territorios? y ¿qué aspectos positivos puede ofrecer la actividad logística en un territorio?

El sector logístico representó un 14,4% del PIB Catalán en 2021. Este dato demuestra que es un sector competitivo, que requiere cobertura para su potencial crecimiento. Esto se traduce básicamente en favorecer la implantación de nuevas empresas logísticas que requieren mayor superficie y adaptar las normativas urbanísticas a las necesidades actuales. En cuanto a las reticencias sociales, cabe decir que históricamente y en términos generales, el sector logístico generaba puestos de trabajo de bajo valor añadido. Sin embargo, este hecho que está cambiando drásticamente, requiriendo cada vez más una mayor especialización por parte de los trabajadores.

En materia de Economía Circular y logística inversa ¿qué elementos se pueden implementar en una instalación logística para hacerla más sostenible?

Normalmente, cuando se devuelve un producto es necesario manipularlo de nuevo, almacenarlo y realizar otro envío. Esta secuencia provoca que las empresas contraten más espacio logístico, por lo que el aumento de la logística inversa, sobre todo en el retail, es una gran oportunidad para el impulso de este sector.

En este panorama que cada vez crece más rápido, sin duda, la tecnología es uno de los elementos clave para hacer más sostenibles estas secuencias y reconvertir el sector. Las naves con inventarios digitalizados, el uso de tecnologías de Big Data o analítica avanzada o los sistemas capaces de automatizar procesos permitirán ser más eficientes, ahorrar costes y reducir el impacto ambiental.

En CBRE, ¿qué aspectos relacionados con los ODS se trabajan, tanto a nivel interno como compañía, como a nivel externo en las instalaciones que alquila o vende?

Como líderes en servicios de asesoramiento inmobiliario somos conscientes de nuestra capacidad para impactar en cómo los edificios son construidos, gestionados, ocupados y vendidos. Los inmuebles contribuyen de forma relevante a las emisiones de gases de efecto invernadero y por eso trabajamos activamente con nuestros clientes en una amplia gama de servicios para ayudarles a mejorar su impacto y operar de forma más eficiente-

CBRE tiene el objetivo y el compromiso social de ser cero emisiones netas de carbono en 2040, no solo en las emisiones de nuestras propias operaciones, sino también en las de las propiedades que gestionamos para inversores y ocupantes. Otros de nuestros objetivos son:

• Reducción del 68% en las emisiones de gases de efecto invernadero de alcance 1 y 2 de las operaciones globales para 2035 respecto a los niveles de 2019.
• Reducción del 79% de las emisiones por pie cuadrado en las instalaciones que gestionamos para ocupantes para 2035.
• Reducción del 67% de las emisiones por pie cuadrado en las instalaciones que gestionamos para propietarios para 2035.
• Electricidad 100% renovable para 2035, incluida la transformación de nuestra flota de vehículos eléctricos.

Además, como compañía, sería imposible desarrollar políticas externas de RSC que tengan sentido si a nivel interno no hay coherencia con los principios con los que la compañía quiere alinearse. Por eso, a nivel interno contamos con políticas de diversidad e inclusión, cuidamos el bienestar de los empleados, e invertimos en formación de ESG.